Báo Giá Xây Dựng Phần Thô 2023 – Bảo Hành Kết Cấu 30 Năm

Ngày nay, khi có dự định xây dựng một ngôi nhà, hầu hết các chủ đầu tư đều sẽ tìm đến các Công ty xây dựng uy tín hoặc các nhà thầu chuyên nghiệp.

Khác với cách xây dựng theo “phương pháp cũ” là CĐT sẽ tự mua vật liệu xây dựng: cát, đá, xi măng, sắt thép,… và trả tiền nhân công xây dựng cho nhà thầu. Các đơn vị hiện nay đều cung cấp các gói xây dựng theo 2 hình thức: Xây nhà trọn gói hoặc thi công xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện.

>>> Cam kết bảo hành công trình xây dựng lên đến 30 năm khi thi công xây dựng phần thô

Nhưng để hiểu rõ chi tiết về các gói dịch vụ này thì chưa một đơn vị nào có thể cung cấp cho Chủ đầu tư. Vì thế mời quý vị tham khảo bài viết bên dưới, chúng tôi sẽ giải đáp tất cả các thông tin về gói Thi công xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện cũng như báo giá xây dựng phần thô một cách chuẩn xác và đầy đủ nhất.

Xem thêm: Xây nhà trọn gói là gì?

1. Thi công xây nhà phần thô là gì? Bao gồm những hạng mục nào?

a. Thi công xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là quá trình thi công phần khung của một ngôi nhà. Bao gồm: móng, cột, dầm, sàn, kết cấu chịu lực công trình, mái bê tông, cầu thang đã đổ bản và xây bậc, hệ thống tường bao che và ngăn chia. Ngôi nhà sau khi xây dựng các hạng mục trên được gọi là ngôi nhà thô.

Tùy vào mỗi công ty xây dựng hoặc mỗi dự án sẽ có một vài điểm khác nhau trong các hạng mục thi công phần thô và định nghĩa ngôi nhà thô. Chủ đầu tư trong quá trình tìm hiểu và so sánh giữa các đơn vị.

Nên quan tâm và đối chiếu chi tiết các hạng mục thi công thì mới chính xác và khách quan. Tránh các trường hợp bị mập mờ thông tin dẫn đến mức giá xây dựng phần thô ban đầu rất thấp nhưng phần phát sinh thì đội chi phí liên tục trong quá trình xây dựng.

b. Những hạng mục trong gói thi công xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện.

Gói dịch vụ thi công phần thô và nhân công hoàn thiện Kiến Thiết Việt sẽ gồm:

– Cung ứng vật liệu và vật tư: theo đó Kiến Thiết Việt sẽ cung ứng toàn bộ vật liệu vật tư bao gồm: sắt thép, cát đá, bê tông, gạch xi măng, dây điện, ống nước, vật tư phụ: đế âm, ống âm trong tường,…

Các hạng mục này sẽ được cung ứng đúng theo chủng loại và yêu cầu kỹ thuật thể hiện trong thiết kế kiến trúc và kết cấu của ngôi nhà.

Chúng tôi cam kết sử dụng vật tư chính hãng và đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuyệt đối không đưa vật tư giả, vật tư kém chất lượng vào thi công công trình.

Bao kiểm tra, kiểm định nếu Chủ đầu tư phát hiện Công ty vi phạm thỏa thuận thì Công ty chịu mọi trách nhiệm. Trước khi thi công chúng tôi sẽ trình mẫu vật tư để Chủ đầu tư kiểm tra đối chiếu.

– Nhân công xây thô:

• Tổ chức công trường, vệ sinh mặt bằng thi công.

• Thi công phần móng

1. Định vị tim móc công trình, code cao độ của móng, các tầng.
2. Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, bể nước.
3. Đập, cắt đầu cọc Bê tông cốt thép (BTCT) (Đối với công trình sử dụng cọc – cừ gia cố móng).
4. Lắp dựng hệ thống cofa, đổ bê tông phần móng.
5. Thi công hầm phân hố gas, định hình phần móng.
6. Lắp dựng và đổ bê tông vách hầm (đối với công trình có tầng hầm).

• Thi công phần thân

1. Lắp dựng hệ thống cột và đổ cột.
2. Lắp dựng hệ thống cofa, đổ bê tông hệ thống các sàn, tầng lầu,…
3. Xây dựng toàn bộ hệ thống tường bao, tường ngăn chia phòng,…
4. Công tác xây tô (không tô trần và các vị trí đóng thạch cao và các vị trí lót đá granit), cán nền, cân chỉnh code cao độ các tầng.
5. Xây tô hoàn thiện mặt tiền.
6. Lắp đặt dây diện nguồn đi âm tường cho dòng điện 1 pha (không lắp đặt hệ thống mạng LAN, chống sét, máy lạnh,…).
7. Lắp đặt ống nước lạnh đi âm tường (không bao gồm hệ thống nước nóng).

• Thi công mái bê tông, mái ngói, mái tole (nếu có)

– Nhân công hoàn thiện: Chủ đầu tư cung cấp các vật tư thiết bị như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, sơn nước, vật tư chống thấm… Chúng tôi cung cấp đội ngũ công nhân thực hiện các công đoạn hoàn thiện ngôi nhà, bao gồm 7 hạng mục công việc chính:

• Nhân công cán nền.
• Nhân công chống thấm.
• Nhân công ốp lát gạch.
• Nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh.
• Nhân công lắp đặt thiết bị điện.
• Nhân công sơn nước, chống thấm.
• Vệ sinh cơ bản và bàn giao.

– Hạng mục khác: Ngoài ra, tùy theo quy mô công trình và nhu cầu của chủ đầu tư. Kiến Thiết Việt sẽ cung cấp thêm các hạng mục phụ nhằm đảm bảo chất lượng công trình và vệ sinh an toàn lao động.

a. Trang bị thiết bị bảo hộ lao động và vệ sinh công trình: lưới chống rơi, vách ngăn lỗ thông tầng, lan can tạm cầu thang,…

b. Công tác thi công và nghiệm thu sử dụng các thiết bị hiện đại như máy laser, máy ke góc, máy đo độ ẩm,… Giúp công tác thi công và nghiệm thu được chính xác, nhanh chóng nhằm đảm bảo chất lượng công trình.

2. Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

a. Đơn giá thi công xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

Gói tiêu chuẩn

Gói cao cấp

Gói thi công cao cấp ra đời với những hạng mục thi công vượt trội đáp ứng tối đa nhu cầu sở hữu một ngôi nhà thô hoàn hảo và vững bền cùng thời gian của Chủ đầu tư. Đối với gói này Kiến Thiết Việt là đơn vị tiên phong cung cấp trên thị trường xây dựng nhằm giúp chủ đầu tư có sự lựa chọn tốt nhất cho ngôi nhà của mình.

b. Các vấn đề liên quan đơn giá xây dựng phần thô 2023

Đơn giá áp dụng theo hình thức khoán gọn m2

Đơn giá áp dụng đối với công trình tại khu vực Tp. Hồ Chí Minh

Nhà ở dân dụng tiêu chuẩn là dạng nhà ở gia đình có diện tích mỗi tầng 60 – 80m2, hình dáng khu đất đơn giản, tương ứng 2 phòng ngủ + 1 WC cho mỗi lầu

Đối với công trình 2 mặt tiền, công trình phòng trọ, nhà ở kết hợp cho thuê, công trình khách sạn tư nhân (dưới 07 tầng), công trình biệt thự, công trình có cầu thang zigzag, phào chỉ cổ điển,… báo giá xây dựng phần thô trực tiếp theo quy mô.

Từ đơn giá trên Chủ đầu tư có thể tính giá thi công phần thô và nhân công hoàn thiện cho toàn bộ công trình theo công thức: Đơn giá xây dựng phần thô nhân diện tích xây dựng.

Xem clip hướng dẫn tính diện tích xây dựng của KTS. Huỳnh Xuân Hải

Lưu ý: các hệ số và đơn giá sử dụng trong clip hướng dẫn có giá trị tại thời điểm ghi hình (tháng 2/2022), vui lòng liên hệ trực tiếp Kiến Thiết Việt để được tư vấn, cập nhật hệ số và đơn giá mới nhất.

3. Những điểm Chủ đầu tư cần lưu ý trong công tác chuẩn bị khi xây nhà phần thô

Khi tiến hành xây dựng, Kiến Thiết Việt sẽ tư vấn và hỗ trợ CĐT thực hiện công tác chuẩn bị. Tuy nhiên để có sự chủ động và tránh những vấn đề phát sinh không đáng có CĐT cần lưu ý những điểm sau:

a. Di dời đồng hồ điện, đồng hồ nước

Đối với các công trình có sẵn, cần phải di dời đồng hồ điện, đồng hồ nước trước khi tiến hành tháo dỡ. Tuy nhiên, CĐT tuyệt đối không được tự ý di dời mà phải liên hệ trực tiếp đơn vị điện lực và chi nhánh cấp nước phụ trách tại khu vực mình ở.

Các đơn vị chuyên trách sẽ tiến hành khảo sát, thực hiện thủ tục cần thiết cho công tác di dời. Quá trình này sẽ tốn phí theo quy định nhà nước và không nằm trong báo giá thi công phần thô. Để thuận tiện cho CĐT

Kiến Thiết Việt sẽ thực hiện các thủ tục cho toàn bộ quá trình di dời.

b. Tháo dỡ nhà cũ

Để chuẩn bị phần mặt bằng, cần phải tháo dỡ toàn bộ phần thân nhà cũ, phần ngầm và hút hầm phân. CĐT cần tìm đơn vị tháo dỡ uy tín và có những ràng buộc rõ ràng.

Không ít trường hợp đơn vị tháo dỡ xác nhà lấy hết các phần sắt thép… sau đó bỏ lại một đống ngổn ngang cho CĐT. Phần này CĐT nên sử dụng dịch vụ của Kiến Thiết Việt để được an tâm và tiết kiệm chi phí.

c. Xin phép sử dụng vỉa hè

Đối với các công trình sát đường có phần mặt tiền hẹp cần làm thủ tục xin phép sử dụng vỉa hè để phục vụ thi công. Thông thường sẽ do đơn vị thi công xây dựng phụ trách.

d. Hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng

Nếu đơn vị thi công khác với đơn vị thiết kế, CĐT cần có một bộ hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh để bàn giao cho đơn vị thi công. Đơn vị thi công sẽ tiến hành xin giấy phép xây dựng theo hồ sơ thiết kế.

e. Chuẩn bị hồ sơ thông báo khởi công

Hồ sơ thông báo khởi công cũng do đơn vị thi công chuẩn bị nhưng có một số giấy tờ CĐT cần cung cấp.

STT	Tên hồ sơ	Số lượng	Ghi chú
1	Thông báo khởi công theo mẫu	2
2	Giấy phép xây dựng	2	Bản sao công chứng
3	Bản vẽ xin phép	2
4	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	2	Bản sao công chứng, CĐT chuẩn bị
5	Căn cước công dân CĐT	2	Bản sao công chứng, CĐT chuẩn bị
6	Quyết định bổ nhiệm chỉ huy trưởng và chứng chỉ hành nghề	2
7	Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh	2	Bản sao công chứng
8	Hợp đồng thi công giữa CĐT và nhà thầu	2
9	Bảo hiểm công nhân	2

f. Chụp hình hiện trạng các công trình lân cận

Đây là một việc cực kỳ quan trọng để giữ hòa khí cùng hàng xóm trong quá trình xây nhà. CĐT nên cùng đơn vị thi công chụp lại hiện trạng nhà tiếp giáp bên phải, nhà tiếp giáp bên trái và sau lưng trước khi tiến hành công tác thi công.

Nếu được có thể tiến hành ký biên bản cùng hàng xóm về hiện trạng nhà. Việc này giúp tránh bị khiếu nại hay tranh chấp về sau. Và để có những biện pháp thi công an toàn dựa vào tình trạng các công trình lân cận.

g. Định vị ranh mốc công trình

Trên cơ sở Hồ sơ thiết kế xây dựng và GPXD do UBND Quận cấp, Công ty phối hợp với CĐT để lấy mốc định vị công trình.

Trường hợp không xác định được ranh mốc công trình, CĐT liên hệ phòng địa chính nơi sở tại để yêu cầu xác định tọa độ vị trí mốc của công trình. Việc này nhằm đảm bảo xây dựng đúng lô đất của CĐT và phục vụ công tác hoàn công sau này.

h. Gia cố nền đất yếu:

Có 3 phương pháp phổ biến được sử dụng để gia cố nền đất yếu

–  Ép cừ tràm:

• Có 2 hình thức ép: bằng gầu máy đào và bằng máy rung.
• Cừ được ép từ 25 – 30 cây/m2
• Chỉ sử dụng với đất nền ngập nước
• Tiêu chuẩn đối với cừ tràm
• Cừ sử dụng phải tươi
• Đường kính cừ: đầu ngọn 6-8cm, đầu gốc 10-12cm.
• Cừ tiêu chuẩn dài 4m
• Cừ phải thẳng, không bị dập

Ưu và nhược điểm khi thi công bằng cừ tràm

Ưu điểm	Nhược điểm
Chi phí thấp	Không thi công được ở những khu vực khô hạn
Dễ thi công	Khả năng chịu tải công trình thấp

–  Ép cọc bê tông cốt thép:

Có 2 hình thức ép cọc là ép neo và ép tải, các bạn xem bảng so sánh bên dưới để hiểu được sự khác nhau của 2 hình thức này.

STT	Ép Neo	Ép Tải
1	Tải ép từ 35 – 45 tấn	Tải ép từ 60 – 150 tấn
2	Thi công được hẻm nhỏ 1,5m	Thi công được hẻm từ 2,5m trở lên
3	Thi công được mặt bằng có bề rộng tối thiểu 2,5m	Thi công được mặt bằng có bề rộng tối thiểu 3,8m
4	Dùng neo làm đối trọng	Dùng các cục tải sắt hoặc bê tông làm đối trọng

– Khoan cọc nhồi: đây là lựa chọn số 1 cho những công trình có quy mô và tải trọng lớn.

STT	Cọc ép	Cọc khoan nhồi
1	Dễ gây ảnh  hưởng nhà lân cận (lún, nứt, va đập khi thao tác)	Không ảnh hưởng lún hay nứt
2	Không thể thi công trong mặt bằng chật hẹp hoặc đường vào chật hẹp	Thi công được ở những mặt bằng chật hẹp và đường vào hẹp
3	Giá thành thấp hơn cọc nhồi	Giá thành cao hơn cọc ép
4	Thời gian thi công nhanh	Thời gian thi công kéo dài
5	Thi công sạch	Khoan có bùn đất nên rất dơ
6	Dễ dàng kiểm soát được chất lượng	Khó kiểm soát chất lượng
7	Sử dụng cho các công trình nhà ở	Sử dụng cho các công trình cao tầng, quy mô xây dựng lớn

4. Quy trình thi công xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện

a. Chuẩn hóa thiết kế

– Thực hiện công tác kiểm tra đối chiếu bản vẽ thiết kế với bản vẽ xin phép.
– Thống nhất bản vẽ thiết kế và ký duyệt: thành phần hồ sơ thiết kế kỹ thuật

• Mặt bằng – mặt đứng – mặt cắt
• Phối cảnh mặt tiền
• Kết cấu công trình
• Điện nước công trình

b. Công tác trắc đạc

• Định vị + kiểm tra lại tim trục theo bản vẽ thiết kế và bản vẽ xin phép xây dựng
• Xác định code nền tầng trệt
• Biên bản bàn giao mặt bằng và xác định ngày khởi công.

c. Thi công móng

– Móng nông: áp dụng cho các công trình có tải trọng nhỏ, thấp tầng.

Móng đơn: Là loại móng đỡ một cột hoặc một cụm cột đứng sát nhau có tác dụng chịu lực. Sử dụng dưới chân cột nhà, cột điện, mố trụ cầu.

Móng băng: Móng băng là loại móng có chiều dài rất lớn so với chiều rộng. Thường dùng dưới tường nhà, dưới tường chắn, dưới dãy cột. Khi dùng móng băng dưới dãy cột theo hai hướng gọi là móng băng giao thoa. Đặc điểm của móng băng là làm giảm sự lún không đều, tăng độ cứng cho công trình. Móng băng được xây bằng đá, gạch, bê tông hay BTCT

Móng bè: Móng bè được sử dụng cho các công trình xây dựng trên lớp địa chất có khả năng chịu tải tương đối tốt hoặc có tải trọng lớn. Khi mực nước ngầm cao, để chống thấm cho tầng hầm, ta có thể dùng móng bè.

– Móng sâu: là móng cọc được dùng cho công trình có nền đất yếu và tải trọng công trình lớn, cao tầng.

– Các vấn đề thường gặp:

• Phương án móng không phù hợp với địa chất.
• Ảnh hưởng đến công trình xung quanh (hàng xóm).

d. Thi công phần thân

Phần này sẽ thực hiện các công đoạn: thi công cột BTCT, cofa dầm – sàn, cốt thép dầm – sàn, đổ bê tông dầm – sàn – cầu thang, xây tường bao.

e. Công tác xây – tô

– Trình tự xây

• Xây từ dưới lên trên
• Tường chính xây trước, tường phụ xây sau
• Xung quanh xây trước trong xây sau

– Trình tự tô

• Tô trần, dầm => tường => cột.
• Thực hiện tuần tự 3 lớp tô lót, lớp đệm và lớp ngoài. Dùng vữa xi măng mác 75.

– Các điểm cần lưu ý

Hỗn hợp vữa trộn đúng tiêu chuẩn mác 75

Xây: 1 bao xi măng 50kg + 10 thùng cát 18L

Tô: 1 bao xi măng 50kg + 10 thùng cát 18L

Tưới tường trước khi tô: làm ướt gạch xây bằng cách tưới nước trong thời gian tối thiểu 30 phút để đảm bảo gạch không hút nước của vữa, tạo liên kết tốt khi xây.

Bảo dưỡng công đoạn tô:

Bảo dưỡng bề mặt tô, luôn giữ ẩm cho bề mặt tô liên tục trong 3 -7 ngày bằng cách tưới nước lên tường sau khi tô.

Trong quá trình tô nếu phát hiện trong vữa có thành phần hạt lớn như đá, sỏi,… cần loại bỏ ngay.

Kiểm tra và nghiệm thu bằng máy Lazer ke góc (tia đỏ hoặc tia xanh).

f. Thi công hệ thống điện – nước:

– Quy trình thi công

– Một số lưu ý:

• Xử lý chống hôi cho phễu thu sàn WC, sân thượng, ban công.
• Lắp đặt ống thông hơi (ống thoát khí) cho ống cấp.

g. Nhân công chống thấm

h. Nhân công ốp lát

Quy trình ốp lát gạch hoàn thiện công trình

i. Nhân công sơn nước

Để đảm bảo chất lượng sơn nước, chúng tôi tuân thủ quy trình.

• Kiểm tra độ ẩm bằng máy
• Bả bột matit 2 lớp vào bề mặt
• Xả bột matit bằng giấy nhám
• Sơn lót 1 lớp
• Sơn phủ 2 lớp

j. Lắp đặt thiết bị:

Các thiết bị bồn nước, máy bơm nước, thiết bị vệ sinh, điện dân dụng và đèn chiếu sáng.

k. Vệ sinh bàn giao:

Tiến hành vệ sinh cơ bản công trình và bàn giao cho CĐT.

5. Hạng mục hoàn thiện do CĐT thực hiện

CĐT lựa chọn gói thi công phần thô và nhân công hoàn thiện cần tự mua một số vật tư hoàn thiện:

• Vật tư gạch ốp – lát
• Vật tư sơn nước
• Trọn gói cửa đi – cửa sổ: bao gồm hệ thống cửa và nhân công lắp đặt.
• Trọn gói cầu thang: bao gồm lan can, tay vịn cầu thang và ban công cùng nhân công lắp đặt.
• Trọn gói đá granit: Đá bếp, cầu thang, tam cấp,… cùng nhân công ốp lát.
• Vật tư thiết bị điện
• Vật tư thiết bị nước

6. Công tác bảo hành kỹ thuật

7. Công tác giám sát công trình

Để một công trình từ thiết kế đến thi công thực tế được hoàn thiện và đảm bảo chất lượng, chúng tôi luôn bố trí đội ngũ giám sát như sơ đồ:

8. Hình ảnh công trình xây nhà phần thô thực tế